Öffentliche Bekanntmachungen: Aulendorf

Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuerreform

Warum überhaupt die Reform?

Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Beschluss vom 10.04.2018 die Bewertungsvorschriften für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Seine Entscheidung hatte das BVerfG damit begründet, dass das Festhalten des Gesetzgebers am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen führt, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Mit dem Beschluss wurde gleichzeitig bestimmt, dass der Gesetzgeber bis zum 31.12.2019 eine gesetzliche Neuregelung zu treffen hat.

Neben dem eigentlichen Grundsteuerreformgesetz war auch eine Grundgesetzänderung Teil des Reformpakets. Der geänderte Artikel 105 Abs. 2 des Grundgesetzes ermächtigt die Länder nun vom Grundsteuerrecht des Bundes abzuweichen. Von dieser Länderöffnungsklausel haben mehrere Bundesländer Gebrauch gemacht. Zu ihnen gehört auch das Land Baden-Württemberg, wo der Landtag am 04.11.2020 das Landesgrundsteuergesetz beschlossen hat.

Für die Grundsteuer B hat der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen eigenen Weg gewählt.

Sowohl im Bundesrecht als auch im Landesgrundsteuergesetz wird die Grundsteuer wie im bisherigen Recht in einem dreistufigen Verfahren ermittelt: Im ersten Schritt, dem Bewertungsverfahren, stellen die Finanzämter den Grundsteuerwert fest. Bei diesem Modell wird die Grundstücksfläche mit dem vom örtlichen Gutachterausschuss auf den 01.01.2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gebäudewerte auf den entsprechenden Grundstücken sind dagegen nicht relevant. In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung damit unberücksichtigt. Im zweiten Schritt wird von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts der Messbetrag berechnet (Multiplikation mit gesetzlich vorgegebener Steuermesszahl). Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Messbescheids. Im dritten und letzten Schritt errechnet die Gemeinde die Grundsteuer, in dem sie den Messbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert. Durch den Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen festgesetzt.

Aufgrund der neuen ab 2025 geltenden Bemessungsgrundlagen sind auch die Hebesätze 2025 neu zu beschließen. Bei der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) hat der Landesgesetzgeber das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Während im bisherigen Recht bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Wohngebäude der Betriebsinhaber, seiner Familienangehörigen und die Altenteiler bei der Grundsteuer A mitbewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet. Baden-Württemberg ist damit das einzige Bundesland, in dem bei der Grundsteuer B die Bebauung eines Grundstücks unberücksichtigt bleibt. Am 11.06.2024 hat das Finanzgericht Baden-Württemberg über zwei Klagen gegen das Landesgrundsteuergesetz entschieden. Das Gericht kam in den beiden Urteilen (Az. 8 K 2368/22 und 8 K 1582/32) zu dem Ergebnis, dass das Landesgrundsteuergesetz verfassungsgemäß ist und wies die Klagen deshalb ab. Die Revision an den Bundesfinanzhof wurde dabei zugelassen. 

Auf Seite der Städte und Gemeinden begann die Grundsteuerreform ganz konkret mit der Feststellung der Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 durch die Gutachterausschüsse. Die Bodenrichtwerte waren bis zum 30.06.2022 zu veröffentlichen und an die Finanzverwaltung zu übermitteln. Zeitgleich wurde am 01.07.2023 das ELSTER-Portal geöffnet, womit für die Steuerpflichtigen die Abgabe der Grundsteuererklärungen begann. Auch die Kommunen mussten und müssen für den eigenen Grundbesitz Grundsteuererklärungen abgeben. Dies wurde von der Kämmerei bearbeitet.

Bei den Finanzämtern werden seit Ende Oktober 2022 die Grundsteuererklärungen für das Grundvermögen flächendeckend abgearbeitet. Die Erledigungsquote beträgt hier inzwischen rund 96 Prozent der eingegangenen Erklärungen (Stand: Juni 2024). Für das land-und forstwirtschaftliche Vermögen begann die flächendeckende Verarbeitung der Grundsteuererklärungen erst im Dezember 2023, weshalb die Erledigungsquote derzeit erst bei rund 59 Prozent der eingegangenen Erklärungen liegt (Stand: Juni 2024). Dies stellt jeweils den Stand Baden-Württemberg, nicht Aulendorf dar.

Für die Aussagekraft der Datengrundlagen zur Kalkulation des Hebesatzes ist dabei aber nicht nur die Menge der vorliegenden Messbescheide entscheidend, sondern ebenso die Frage, ob diese die Strukturen vor Ort bereits hinreichend repräsentieren. In einer mittelgroßen Gemeinde könnten beispielsweise bereits ein bis zwei fehlende Messbescheide größerer Gewerbebetriebe ausreichen, um maßgebliche Unterschiede in der Kalkulation des potenziellen Hebesatzes hervorzurufen.

Da der Hebesatz mit dem jeweiligen Messbetrag multipliziert wird, sagt die Höhe des Hebesatzes allein nichts darüber aus, ob die oder der einzelne Steuerpflichtige mehr oder weniger Grundsteuer als bisher bezahlen muss. Entscheidend ist vielmehr die Grundstücksgröße und die Höhe des Bodenrichtwerts, der für das jeweils zu besteuernde Grundstück festgesetzt worden ist.

Ob und inwieweit zur Einreichung des Grundsteueraufkommens 2024 der Hebesatz 2025 gegenüber dem bisherigen Hebesatz erhöht oder ermäßigt werden muss, hängt von der Veränderung der Summe der neuen Messbeträge im Gemeindegebiet ab. Hier ist regelmäßig das Stichwort „Aufkommensneutralität“ in der Presse. Diese Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in einer Gemeinde insgesamt, nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen. Sinngemäß könnte man sagen, dass die Aufkommensneutralität lediglich eine Aussage darüber trifft, ob man als Gemeinde mit Inkrafttreten der Reform in etwa genauso viele Einnahmen aus der Grundsteuer anstrebt wie zuvor. Auch bei einer aufkommensneutralen Gestaltung in Bezug auf die Grundsteuereinnahmen insgesamt, wird es jedoch trotzdem zwangsläufig Verschiebungen im Hinblick auf die zu zahlende Grundsteuer je Steuerpflichtigem geben. Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen als bisher und andere wiederum weniger als bisher. Dieser Umstand wird häufig als sogenannte „Belastungsschiebung“ beschrieben. Die Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere zwischen verschiedenen Grundstücksarten. Belastungsverschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der o.g. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Darüber hinaus ist die Höhe der Belastungsverschiebungen im Bereich der Grundsteuer B auch Ausdruck des Bodenwertmodells des Landesgrundsteuergesetzes, bei dem die Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden. Da ausschließlich die Bodenwerte maßgeblich sind, führt beispielsweise eine Bebauung mit einem hochwertigen Neubau zu keiner höheren Grundsteuerbelastung für den Steuerpflichtigen, andererseits führt jedoch auch ein eher einfaches und altes Gebäude für den entsprechenden Steuerpflichtigen auch nicht zu einer geringeren Grundsteuerbelastung.

Wie schon in anderen Bundesländern wurde durch das Finanzministerium Baden-Württemberg ein sogenanntes Transparenzregister veröffentlicht, in dem für die jeweilige Gemeinde die aufkommensneutralen Hebesätze ausgewiesen werden. Dieses Transparenzregister ist deutlich zu kritisieren. Es suggeriert, dass aus Sicht des Landes die Notwendigkeit besteht, die entsprechende Transparenz herzustellen, da die Gemeinden gegenüber ihren Bürgerinnen und Bürgern womöglich intransparent agieren könnten. Das Gegenteil ist der Fall: Die Transparenz bezüglich des Grundsteueraufkommens vor und nach der Reform wird regelmäßig durch den Kommunalpolitischen Diskussions- und Entscheidungsprozess vor Ort hergestellt und eingeordnet. Zu kritisieren ist außerdem, dass sich aus dem Transparenzregister Unsicherheiten hinsichtlich des Berechnungszeitpunktes sowie der Berechnungsgrundlagen der aufkommensneutralen Hebesätze ergeben, beispielsweise durch (Nicht-) Berücksichtigung ausstehender Messbetragsveranlagungen oder noch vorzunehmender Änderungen einzelner Messbeschneide. Der Wert für Aulendorf für die Grundsteuer B liegt bei 381 – 421.

Es ist nicht zulässig, mehrere Hebesätze in einer Gemeinde zu beschließen, um mögliche Belastungsverschiebungen abzumildern.

Diese Veränderungen ergeben sich insbesondere innerhalb eines Gemeindegebietes, auch wenn die Bodenrichtwerte landesweit sehr viel stärker auseinanderfallen als innerhalb einer Gemeinde. Dies hängt damit zusammen, dass die Hebesätze zwischen den unterschiedlichen Gemeinden nivellierend wirken können und werden. Innerhalb eines Gemeindegebietes ist dies jedoch nur bedingt möglich, da je Gemeinde und Steuerart nur ein Hebesatz festgesetzt werden kann.

Wie die Belastungsverschiebung konkret aussieht, hängt von der Art und Struktur der Bebauung in der jeweiligen Gemeinde ab.

Nach welchen Kriterien legt eine Gemeinde ihren Hebesatz fest?

Obwohl keine rechtliche Verpflichtung zur Aufkommensneutralität besteht, ist die Festsetzung der Grundsteuerhebesätze keinesfalls eine willkürliche Entscheidung.

Bei der Entscheidung spielen verschiedene Aspekte eine Rolle, wie beispielsweise die wirtschaftliche Lage und die haushaltsrechtliche Situation der Gemeinde, die Möglichkeit Aufwendungen zu reduzieren oder anderweitig zusätzliche Finanzmittel zu generieren, die Höhe der Zuweisungen von Bund und Land, aber auch das Maß der Verpflichtungen welchen die Gemeinde auf Veranlassung von Bund und Land nachzukommen hat.

So sind die Städte und Gemeinden auch nach dem 31.12.2024 dazu verpflichtet, ihre gesetzlich übertragenen und die selbst gewählten Aufgaben zu erfüllen. Sie müssen seit dem Jahr 2020 den Haushaltsausgleich nach den Kriterien des neuen kommunalen Haushaltsrechts erreichen und haben in den vergangenen Jahren von Bund und von den Ländern zusätzliche Aufgaben übertragen bekommen – bei gleichzeitig oft nicht auskömmlicher Finanzierung dieser neuen Aufgaben.

Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass eine Stadt oder Gemeinde durch Hebesatzerhöhungen oder das Unterlassen von Hebesatzsenkungen das Aufkommen der Grundsteuer erhöhen wird. Denn auch die Belastung für die Einwohnerinnen und Einwohner ist regelmäßig ein gewichtiges Argument, welches in den Entscheidungsprozess über die Höhe der Hebesätze in die Beratungen der kommunalpolitischen Gremien Eingang findet.

Welche Rolle spielen künftig die Hebesätze?

Im System der bisherigen Grundsteuer haben Hebesätze zur Ermittlung der Steuerhöhe eine zentrale Rolle gespielt. Hieran ändert sich grundsätzlich nichts.

Kommunen und die Grundsteuerbelastung in den Kommunen ausschließlich auf der Grundlage der Höhe ihrer Hebesätze vergleichen zu wollen, wird mit dem neuen Landesgrundsteuergesetz nahezu unmöglich sein. Hierzu wäre als weiterer Indikator das Bodenwertniveau in einer Gemeinde im Vergleich zum Landesdurchschnitt oder im Vergleich mit benachbarten Kommunen mit in den Blick zu nehmen. Reine Hebesatzvergleiche, welche auch im Hinblick auf den Finanzausgleich eine bedeutende Rolle gespielt haben, werden mit dem neuen Landesgrundsteuergesetz jedoch weitestgehend aussagelos werden.

Wie hoch sind die Hebesätze?

Grundsteuer A: 800
Grundsteuer B: 405

Der Gemeinderat hat diese Hebesätze am 16.12.2024 beschlossen.

Ich bin mit der Höhe der Grundsteuer nicht einverstanden. Wie kann ich mich dagegen wehren?

Gegen Bescheide der Gemeinde kann grundsätzlich bei der Gemeinde (bzw. der Widerspruchsbehörde) Widerspruch eingelegt werden; also auch gegen die Grundsteuerbescheide. Gegen die Bescheide des Finanzamts (Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessebescheide) kann beim Finanzamt innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch eingelegt werden. Die Kommune ist bei Erstellen des Grundsteuerbescheids an die Bescheide des Finanzamtes insbesondere den dort festgesetzten Messbetrag gebunden. Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Messbescheids (z.B. Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist der Einspruch gegen den Messbescheid/Grundsteuerwertbescheid beim Finanzamt zielführend. Denn die Gemeinde ist bei Erlass des Grundsteuerbescheids an den Inhalt des Grundsteuermessbescheids bzw. Grundsteuerwertbescheids gebunden. Dagegen ist bei falschem Hebesatz oder falscher Übernahme des Messbetrags aus dem Grundsteuermessbescheid Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einzulegen.

Muss ich Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen, auch wenn ich Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid /Grundsteuerwertbescheid eingelegt habe?

Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Messbescheids (z.B. Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid nicht notwendig (und auch nicht sinnvoll). Die Gemeinde ist bei Erlass des Grundsteuerbescheids an den Inhalt des Grundsteuermessbescheids bzw. Grundsteuerwertbescheids gebunden. Wenn die Gemeinde beispielsweise den festgesetzten Messbetrag in ihren Grundsteuerbescheid richtig übernommen hat, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid in der Regel erfolglos und der Widerspruch wird von der Gemeinde (bzw. Rechtsaufsichtsbehörde) kostenpflichtig zurückgewiesenen. Soweit der Einspruch beim Finanzamt gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ist die Gemeinde verpflichtet, den daraus resultierenden Grundsteuerbescheid von Amtswegen entsprechend zu ändern. Eventuell zu viel gezahltes Geld erhalten Sie dann automatisch zurück. Ein separater Widerspruch ist hierfür weder notwendig noch zielführend!

Muss ich die Grundsteuer bezahlen, auch wenn ich Einspruch beim Finanzamt eingelegt habe?

Ein Einspruch beim Finanzamt entbindet nicht von der Verpflichtung die Grundsteuer zu bezahlen. Soweit ein Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ändert die Gemeinde in Folge den Grundsteuerbescheid und erstattet die zu viel gezahlte Grundsteuer zurück.

Muss ich die Grundsteuer bezahlen, auch wenn ich Widerspruch bei der Gemeinde eingelegt habe?

Ein Widerspruch entbindet nicht von der Verpflichtung die Grundsteuer zu bezahlen.

Soweit ein Widerspruch erfolgreich ist, wird der Grundsteuerbescheid geändert und die zu viel gezahlte Grundsteuer erstattet.

Wo kann ich weitere Fragen klären?

Bitte wendenSie sich schriftlich mit Ihrer Frage an die hierfür eigens eingerichtete E-Mail Adresse bei der Stadtverwaltung: grundsteuer(@)aulendorf.de.

Hinweise zur Grundsteuerreform (pdf)
Satzung über die Erhebung der Grundsteuer und Gewerbesteuer 2024 (pdf)

Weitere ausführliche Informationen und FAQ´s erhalten Sie über die Homepage des Ministeriums für Finanzen Württemberg oder auf der Homepage Finanzämter Baden-Württemberg!

Die derzeit im Verfahren befindlichen Bauleitplanungen werden hier neben den amtlichen Bekanntmachungen zum elektronischen Abruf zusätzlich veröffentlicht. Die Veröffentlichungen im Internet sind unverbindliche Informationsangebote. Bitte beachten Sie, dass allein die Originalpläne und die Originalunterlagen, die im städtischen Bauamt im Rahmen der jeweiligen Verfahrensschritte zur Einsichtnahme durch Jedermann offengelegt werden, rechtlich maßgebend sind und die gültige Rechtslage wiedergeben.

Über folgenden Link finden Sie Satzungen und Verordnungen der Stadt Aulendorf. Weitere Auskünfte erhalten Sie beim Hauptamt.

Die Tagesordnungen, Sitzungsvorlagen und Beschlussprotokolle zu den Sitzungen des Gemeinderats und seiner Ausschüsse sowie weitere Informationen zu Gremiensitzungen der Stadt Aulendorf und seiner Ortschaften finden Sie hier und im Ratsinformationssystem.