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Stadt Aulendorf

Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Riedweg

Artikel vom 21.01.2021

Die Stadt Aulendorf beschäftigt sich seit längerer Zeit mit der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Aulendorf. In der Sitzung des Gemeinderates am 14.12.2020 wurde das geplante Projekt zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Riedweg öffentlich vorgestellt und der Grundsatzbeschluss zur Veräußerung des Grundstücks gefasst.

In der Bevölkerung ist zwischenzeitlich eine starke Diskussion um das Projekt eingetreten. Eine Bürgerinitiative hat sich gegründet. Mit den nachfolgenden Informationen möchte ich über das Projekt informieren und zur Versachlichung der Diskussion beitragen.

Was ist die Ausgangssituation?
Der Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg befindet sich seit Jahren in einem erheblichen Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage. Nach Daten der kommunalen Landesverbände in Baden-Württemberg wuchs zwischen 2011 und 2015 die Nachfrage nach Wohnungen um 4,6 % (215.000 Wohnhaushalte), während das Angebot um 2,5 % (128.000 Wohnungen) anwuchs. Die Folge ist eine „aufgelaufene Baulücke“ von 88.000 fehlenden Wohnungen.

Zwischenzeitlich ist die Bevölkerung von Baden-Württemberg nochmals deutlich gewachsen und liegt erstmals bei über 11 Mio. Menschen – Tendenz weiter steigend. Dies bedeutet, dass bis 2025 in Baden-Württemberg 410.000 – 485.000 Wohnungen gebaut werden müssen.

Die Region Oberschwaben ist aufgrund ihrer wirtschaftlichen Situation und ihrer landschaftlichen reizvollen Lage eine Zuzugsregion. Der Regionalverband Bodensee-Oberschwaben geht von einem prognostizierten Bedarfswert bis 2035 für Wohnen in der Region Bodensee-Oberschwaben davon aus, dass in den Landkreisen Bodenseekreis, Ravensburg und Sigmaringen ca. 31.000 Wohnungen erstellt werden müssen mit einem Wohnbauflächenbedarf von 1.000 Hektar. Für den Landkreis Ravensburg werden 17.000 Wohnungen und ein Flächenbedarf von 600 Hektar prognostiziert.

Gründe für die Entwicklung und den Wohnungsmangel sind u.a., dass der Wohnungsneubau durch Wegfall von Subventionen (Wegfall Eigenheimzulage) geschrumpft ist und das die Anzahl der Wohnungen mit Belegungsbindung (Belegung ausschließlich mit einem Wohnberechtigungsschein) von 2,6 Mio. in 2002 auf 1,4 Mio. in 2014 zurückgegangen ist.

Wie stellt sich die Wohnungssituation in Aulendorf dar?
Auch in Aulendorf ist der Wohnungsmarkt äußerst angespannt. Freiwerdende Wohnungen werden in der Regel unter der Hand weitergegeben und kommen nicht auf den Markt. Auf Vermietungsanzeigen gibt es eine Vielzahl von Bewerbungen. Die starke Nachfrage hat dazu geführt, dass die Mietpreise für Wohnungen auch in Aulendorf steigen, insbesondere für Neubauwohnungen. Die aktuelle Nettokaltmiete ohne Wohnwertmerkmale beträgt nach dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Aulendorf 6,47 €/m².

In den vergangenen Jahren wurden in Aulendorf rd. 200 neue Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau genehmigt. Die hierbei auf den Wohnungsmarkt kommenden Wohnungen liegen aber in einem hohen Preissegment. Die errichteten Geschosswohnungen tragen auf der einen Seite zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes bei, indem die bisherigen Wohnungen der neuen Mieter frei werden.  Der erwartete Effekt, dass dadurch günstige Wohnungen auf den Markt kommen, ist aber bisher nicht im gewünschten Maße eingetreten. Speziell im Bereich des bezahlbaren Wohnraums wurden keine Angebote geschaffen.

Was hat die Stadt bisher unternommen?
Die Stadtverwaltung hat in den vergangenen Jahren vielfältige Anläufe unternommen und Maßnahmen ergriffen.

Als eine der ersten Kommunen hat sich die Stadt Mitte des Jahres 2017 an der Wohnraumoffensive der Caritas Bodensee-Oberschwaben beteiligt. Hier tritt die Stadt bzw. die Caritas als Mieter auf und steht so interessierten Vermietern als Vertragspartner zur Verfügung. Potentielle Vermieter sollen so zur Vermietung von leerstehenden Wohnungen bewegt werden. Bis zu 7 Wohnungen wurden von der Stadt bzw. der Caritas bisher auf diesem Weg angemietet.

Zum Thema bezahlbarer Wohnraum im November eine Informationsveranstaltung mit anschließender Diskussionsrunde stattgefunden. Zum Thema haben Herr Reger als Geschäftsführer des Bau- und Sparvereins Ravensburg und Baubürgermeister Bastin der Stadt Ravensburg referiert. Die Caritas hat das Projekt „Wohnraumoffensive“ vorgestellt.

Für das ehemalige Altenheim wurde im Jahr 2015 eine Machbarkeitsstudie erarbeitet mit dem Ziel dort Wohnungen einzurichten. Es wäre der Einbau von 22 Wohneinheiten möglich bei damals ermittelten Kosten von rd. 1,8 Mio. €. Das ehemalige Altenheim ist derzeit fast vollständig belegt für die Unterbringung von Personen im Rahmen der Anschluss- und der Obdachlosenunterbringung.

Hinsichtlich des Areals Kornhausgrundstück/Zollenreuter Straße 8 war die Stadt mit mehreren Bauträger in Kontakt um dort bezahlbaren Wohnraum zu erstellen zu lassen. Weder für den Bau- und Sparverein Ravensburg noch für andere Interessenten war es damals möglich eine wirtschaftliche Lösung zu generieren um dort investiv tätig zu werden. Problematisch stellte sich und stellt sich dar, dass die ortübliche Vergleichsmiete in Aulendorf und in der Region zu nieder ist um wirtschaftlich tragbare Lösungen zu finden. Mit Mieten im niedrigen Preissegment lassen sich keine Neubauvorhaben finanzieren. Letztlich wäre der Bau- und Sparverein bereit gewesen dort zwei Gebäude mit insgesamt 18 Wohneinheiten auf Kosten der Stadt Aulendorf zu errichten. Dies hätte den städtischen Haushalt mit rd. 3,1 Mio. € belastet, Stand 2016.

Ebenso wurde ein städtisches Areal im Jahr 2017 entlang der Saulgauer Straße untersucht. Auch hier hätte die Stadt Eigenmittel investieren müssen.

Bei allen angedachten Lösungen hätte die Stadt Aulendorf erhebliche finanzielle Eigenmittel aufbringen müssen.

Vor diesem Hintergrund hat sich dann ein Arbeitskreis gegründet, in dem nach alternativen Lösungen gesucht wurde. Z.B. wurde eine genossenschaftliche Lösung intensiv diskutiert und es wurden Gespräche mit verschiedenen potentiellen Partnern geführt. Aus diesen Gesprächen hat sich dann der Kontakt zu der Stiftung Hoffnungsträger ergeben.

Die ursprüngliche Überlegung bestand darin auf dem Areal Kornhausgrundstück/Zollenreuter Straße 8 bezahlbaren Wohnraum durch die Stiftung Hoffnungsträger zu schaffen. Aus städtebaulichen Gründen konnte dies jedoch nicht umgesetzt werden.

Die allgemein schwierige Lage auf dem Wohnungsmarkt hat 2019 letztlich auch das Land Baden-Württemberg erkannt. Das Land steuerte mit dem „Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW“ entgegen. Gegenstand des Kommunalfonds sind zum einen eine neue Förderrichtlinie „Wohnungsbau BW“, ein Grundstücksfond sowie der Aufbau eines Kompetenzzentrums Wohnen BW.

Was ist konkret im Riedweg derzeit geplant?
Im Jahr 2019 konnte die Stadt Aulendorf das Grundstück im Riedweg erwerben. Durch die Stiftung Hoffnungsträger wurden auf Wunsch der Stadt Aulendorf mehrere Bebauungsvarianten untersucht. Der Gemeinderat hat sich in der Diskussion für eine Überplanung des gesamten Grundstücks mit Mehrfamilienhäuser und Doppelhäuser ausgesprochen.

Es ist geplant auf dem Grundstück drei Mehrfamilienhäuser mit drei Vollgeschossen und insgesamt mit 24 Wohneinheiten (ca. 1.914 m² Wohnfläche) und acht Doppelhaushälften zu errichten. Die Gebäude sollen in Kfw 55 Standard errichtet werden. Durch den hohen Vorfertigungsgrad der Häuser können wirtschaftliche Herstellungskosten erreicht werden. Die verkehrliche Erschließung soll vom Steinenbacher Weg aus erfolgen. Im aktuellen Vorentwurf sind 40 KfZ-Stellplätze und 64 Fahrradabstellplätze ausgewiesen. Dies kann noch im Bebauungsplanverfahren geändert und nachjustiert werden.

In Verbindung mit dem Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2020“ ist es möglich auf diesem Weg auf dem Areal bezahlbaren Wohnraum zu errichten. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Wohnungen 30 Jahre lang zu 30 % unter der ortüblichen Vergleichsmiete liegen müssen. Die Miete wird voraussichtlich bei 6,00 – 6,50 €/m² liegen.

Voraussetzung für die Förderung ist, dass die Wohnungen an Menschen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden. Nach den aktuellen Daten können ca. 40 % der Bevölkerung einen Wohnberechtigungsschein beantragen. Zum Bezug eines Wohnberechtigungsscheins darf eine bestimmte Einkommensgrenze nicht überschritten werden. Die Personen müssen sich dauerhaft in Deutschland aufhalten und die Personen in einer Wohnung müssen miteinander verwandt sein (Familie). Außerdem darf die Wohnungsgröße eine bestimmte Quadratmeterzahl pro Person nicht überschreiten. Aus der nachfolgenden Tabelle können die entsprechenden Daten entnommen werden.

Personen im HaushaltBruttojahreseinkommen aller Haushaltsmitglieder (abzgl. Werbungskosten und Entlastungsbeiträge)max. Wohnungsgröße
151.000 €45 m²
251.000 €60 m²
360.000 €75 m²
469.000 €90 m²
578.000 €105 m²
687.000 €120 m²

Aus den aufgeführten Praxisbeispielen ist ersichtlich, wer einen Wohnberechtigungsschein beispielsweise erhalten kann.
 

Beruf / Familienstand

Personen im Haushalt

Haushaltseinkommen (brutto)

Eckrentner-Ehepaar (Standardrenten für BaWü)
Mann: 1.279.- EUR Rente pro Monat [4]
Frau: 975.- EUR Rente pro Monat [4]

2

27.048 €

 

Zahnarzthelferin

Tätigkeitsgruppe II,
2.300.- bis 2.600.- EUR monatlich + 13. Monatsgehalt [1], Vollzeit (100%), alleinerziehend, 1 Kind

2

28.800 €

Verwaltungsfachangestellte 50% E6/3 TVL [2]
und Bäckergeselle, Angestelltenverhältnis 100% [3],

1 Kind

3

55.000 €

Beamte/in gehob. Dienst (Ingenieur(FH) oder Sachbearbeiter), Vollzeit (100%), Besoldung A11/Stufe 13 [2],

Ehepartner/in wegen der Kinder nicht berufstätig,

2 Kinder

4

57.000 €

 

Erzieherin 50% S8b/2 TVL [2]
und
Sozialpädagoge 100% S11b/2 [2],

2 Kinder

4

66.000 €

Quellen:
[1] Vergütungsempfehlungen für in Baden-Württemberg beschäftigte ZFA-Auszubildende
und ZFA 2 verabschiedet von der LZK-Vertreterversammlung am 06.12.2019
[2] Landesamt für Besoldung und Versorgung Baden-Württemberg
[3] de.jobted.com/gehalt/bäcker
[4] Deutsche Rentenversicherung

Ist zu befürchten, dass hier ein „sozialer Brennpunkt“ entsteht?
In der Diskussion wird immer wieder vorgebracht, dass hier ein „sozialer Brennpunkt“ entstehen wird. Es wird befürchtet, dass ausschließlich geflüchtete Menschen und Menschen aus einem Resozialisierungsprogramm für Straftäter hier wohnen werden. Auch wird immer wieder auf ein Projekt der Stiftung in Schwaigern verwiesen.

Auf dem Grundstück soll Wohnraum für Personen mit einem Anspruch auf einen wohnberechtigungsschein entstehen. Ca. 40 % der Bevölkerung ist hierzu anspruchsberechtigt. Wenn man die Einkommensgrenzen genauer betrachtet erkennt man, dass hier viele Berufsgruppen umfasst sind, insbesondere aus dem sozialen Bereich. Es handelt sich ausdrücklich um ein Wohnbauprojekt, welches ganz bewusst nicht auf eine bestimmte Bevölkerungsgruppe zugeschnitten ist. Gerade der bereits erwähnten Arbeitsgruppe war es wichtig, dass hier Wohnraum für „alle“ geschaffen werden soll. Dies soll mit diesem Projekt umgesetzt werden.

Das Projekt in der Stadt Schwaigern ist nicht vergleichbar. Die Stadt Schwaigern wollte im Gegensatz zur Stadt Aulendorf gerade ein integratives Wohnprojekt umsetzen. Es sollte dort Wohnraum zu 50 % für Geflüchtete und zu 50 % allgemeiner Wohnraum entstehen. Auch ist weder geplant noch war es jemals angedacht hier Wohnraum im Rahmen eines Resozialisierungsprogramm für Straftäter zu schaffen. Dies umfasst zwar das Betätigungsfeld der Stiftung ist aber im Riedweg ausdrücklich nicht geplant.

Nach den bereits erwähnten Vorgaben der Förderung werden in diesem Quartier ca. 150 Menschen leben aus einer ganz breiten Bevölkerungsschicht: Aulendorfer Familien in der gerade nur eine Person arbeiten kann, Alleinerziehende, Rentner mit geringer Rente. Auch Familien von auswärts werden dort wohnen. Es werden auch Sozialleistungsempfänger und Geflüchtete einziehen, aber sicher nicht nur. Es wird eine Durchmischung geben.

Wir haben in Aulendorf an mehreren Stellen Quartiere mit ähnlicher oder sogar dichterer Bebauung. Auch in diesen Quartieren stellen wir keine sozialen Brennpunkte fest.

Hat die Stadt Einfluss auf die Vermietungen?
Die Stadt hat keinen Einfluss auf die Belegung – so wie in jedem anderen Geschosswohnungsbau auch z.B. Parkstraße. Die Richtlinie des Förderprogramms Wohnbau BW 2020 legt fest, dass die Wohnungen dem Markt zugeführt werden müssen. Eine Bevorzugung von Einheimischen wäre - wie z.B. auch bei der Bauplatzvergabe - nicht zulässig. Die Belegung der Wohnungen wird aber gerade zu Beginn in Abstimmung erfolgen. Es werden Personen aus Aulendorf im Quartier einziehen aber auch Auswärtige. Das ist auch so gewollt. Aulendorfer Gewerbebetriebe klagen zu Recht, dass ihre Mitarbeiter bzw. Bewerber keine bezahlbare Wohnung in Aulendorf finden und daher den Arbeitsplatz nicht antreten können. Auch dieser Problemstellung kann so entgegengewirkt werden.

Wie soll das Grundstück genutzt werden und hätte das Grundstück ausgeschrieben werden müssen?
Für den Verkauf des Grundstücks besteht keine gesetzliche Ausschreibungspflicht. Nachdem es in all den Jahren nicht gelungen ist einen anderen Partner zu finden, wurde auf eine Ausschreibung verzichtet.

Ein Teil des Grundstücks soll zu den Gestehungskosten weiterveräußert werden, ein Teil des Grundstücks wird mit einer vertretbaren Wertschöpfung veräußert. Die Verfahrenskosten, die Kosten der Erschließung werden von der Stiftung getragen. Aus dieser Vertragskonstellation erfolgt eine Wertschöpfung in Höhe, wie sie auch bei anderen Baugebieten bereits entstanden ist.

Das Grundstück eignet sich für eine innerstädtische Nachverdichtung umso dem Grundsatz einer Innenentwicklung vor Außenentwicklung Rechnung zu tragen. Natürlich wäre eine höhere Wertschöpfung möglich, dies wäre aber auch mit einer deutlich höheren Nutzung des Grundstücks verbunden.

Immer wieder wird auf das städtische Projekt „Solidarische Gemeinde“ Bezug genommen. Der Schwerpunkt des Projekts liegt im Bereich häusliche Pflege, Vorsorge und Unterstützung. Der Bedarf von stationären Einrichtungen soll mit diesem Projekt gerade reduziert werden.

Wie wird das weitere Verfahren sein und besitzt die Stadt Aulendorf die erforderliche Infrastruktur für ein solches Projekt?
Ein Teil der Fläche ist derzeit im Flächennutzungsplan als Erweiterungsfläche für den Friedhof vorgesehen. Eine Erweiterungsfläche für den städtischen Friedhof wird aufgrund der Änderung in der Bestattungskultur (Verschiebung von Erdgräbern zu Urnengräbern) jedoch nicht mehr benötigt. Mit der unteren Baurechtsbehörde im Landratsamt Ravensburg wurde abgeklärt, dass für die Bebauung die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich ist. In diesem Zuge ist dann der Flächennutzungsplan an dieser Stelle zu berichtigen.

Mit dem Neubau eines Kindergartens und dem geplanten Anbau an die Grundschule stellt sich die Stadt im Bereich der Betreuung und Bildung für die Zukunft auf. Die technische Infrastruktur muss selbstverständlich ausreichend vorhanden sein.

Wer ist Projektpartner der Stadt Aulendorf?
Konkreter Projektpartner ist nicht die Stiftung Hoffnungsträger selbst, sondern die HTS Handel GmbH. Die Abkürzung HTS steht dabei für die Hoffnungsträger Stiftung. Gegründet wurde die Stiftung von Tobias Merckle, Sohn des Ulmer Unternehmers Adolf Merckle (Rathiopharm, Heidelberg Cement, Phönix Pharmahandel...). Die Stiftung selbst hat einen christlich-sozialen Hintergrund und fördert weltweit verschiedene Projekte. Zusammen mit dem Architekturbüro andOffice hat die Stiftung das sogenannte „Hoffnungshaus“ in modularer Holzbauweise entwickelt. Die „Hoffnungshäuser“ haben mehrere Preise gewonnen:

  • Holzbaupreis BW 2018, Land BW
  • Holbauplus, Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft
  • Beispielhaftes Bauen, Architektenkammer BW
  • German Design Award Special 2019

Vielen Kommunen stehen vor der gleichen Problemstellung wie die Stadt Aulendorf und haben ihr Interesse an diesem Hauskonzept zur Umsetzung der unterschiedlichen Wohnprojekte (bezahlbares Wohnen, integrative Projekte....) angefragt. Aus diesem Grund hat die Stiftung die GmbH 2018 gegründet. Reine Projekte zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wie in Aulendorf umfassen nicht den Stiftungszweck, weshalb diese Tätigkeit in die GmbH ausgelagert wurde. Zwischen der Stiftung und der HTS Handel GmbH besteht ein Gewinnabführungsvertrag, so dass die Gewinne der GmbH der Stiftung zugutekommen. 

Wie bereits ausgeführt ist die Stadt seit geraumer Zeit mit der Stiftung in Kontakt. Die Ansprechpartner und die handelnden Personen waren immer die selben. Mit dem Wechsel der Rechtspersönlichkeit haben sich die Inhalte des Projektes nicht verändert. 

Die Stiftung bzw. die HTS-Handel GmbH haben bereits in einigen Kommunen Wohnprojekte umgesetzt (z.B. Bad Liebenzell, Straubenhardt, Calw, Esslingen, Reutlingen, Konstanz-Dettingen). Weitere Projekt auch in unmittelbarer Nähe sind in Planung. Bei der Stiftung bzw. der HTS Handel GmbH handelt es sich um einen verlässlichen und seriösen Partner.

Im Jahr 2019 konnte die Stadt Aulendorf nun endlich ein passendes Grundstück zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum erwerben und einen Projektpartner gewinnen mit einem ansprechenden, günstigen und nachhaltigen Baukonzept. Ich bin überzeugt, dass es in auch in naher Zukunft keine andere Alternative für die Stadt Aulendorf geben wird in einem finanziell vertretbaren Rahmen bezahlbarem Wohnraum zu schaffen.

Matthias Burth
Bürgermeister

http://www.aulendorf.de//stadt-aulendorf/aktuelles/aus-aulendorf